上海最难产的城市副中心，终于要崛起了？
上海规划的城市副中心可不少。从老牌四大的真如、徐家汇、五角场、花木。到新六大的张江、金桥、莘庄、虹桥、川沙、吴淞。10大副城中，徐家汇已转正，后来的前滩更是直升CAZ，还剩下最后9个在争夺。9大副城中，川沙、吴淞至今没有副中心的影子，显得很掉队。而掉队最严重的莫过于老牌四大副城的真如了，20年过去都没有建好。真如副中心是在本世纪初规划的，一直难产，被徐家汇甩出一条街。而今真如副城到底怎么样了？建设进度如何？究竟还能不能崛起？01迟到的上海城市副中心2006年上海真如城市副中心推出首宗核心地块——11、14号线两条地铁交汇的真如站上盖项目。随即，这块宝地被李嘉诚顺利收入囊中，一捂就是十几年。再加上普陀的棚改拆迁不力，铜川水产市场一拆就是10年，完全耽误了真如副城的开发。长期以来，普陀区的居民无法迎来像样的商业设施或高品质住宅，城市界面饱受诟病。也就是在这几年，真如相继开办了绿地缤纷城、复悦荟等商业，并开出中海臻如府品质楼盘。不过像切割成小面积、散卖的、低总价的公寓式办公楼高尚领域很难吸引到高净值人群吧：高尚领域实拍这个烂尾多年的TOD项目总算是重获新生，LOVE大都会商业慢慢开起来了，多了几分烟火气息：最亮眼的是盒马正式驾到，为真如增添一丝新意：还有一幢280米地标写字楼，此前一直因为安全问题迟迟无法封顶，而今终于建成了：不过写字楼门前的花园绿化还正在施工中，做最后的扫尾工作：中海环宇城大商业综合体终于确定要在下个月22号盛大启幕，姗姗来迟后，让普陀人民充满期待：中海环宇城还签了上海最大的山姆会员店，已经率先开业。此前长江实业拿地不干活，工程一拖再拖，执行、招商都不力，大大拖累了真如副中心的开发进程。经过烂尾重生，真如正在慢慢变好，迎来新的变化。现在真如的办公楼已经建好，剩下的就是招商工作了。为此我们也能看到普陀的努力，非常重视真如的产业发展，不惜把长风的元隆雅图等企业都搬了过来。真如的星光耀广场写字楼正在招商中：进入一楼大堂，发现广告入驻的已经有部分企业了：真如境地标大楼也已建好，为真如带来一个全新的CBD。可能真如一切来得都比较晚，还有很多城市配套问题待解决，界面看起来参差不齐。在真如TOD旁，我们还能看到难以入地的高压线，大煞风景：真如拥有一个西郊变电站，号称“远东第一站”，曾经承担了上海近一半用电负荷。高压线密布，既影响了周边土地的开发利用，也拖累了真如商业体的建设。相信随着真如副城的发力，这些问题会慢慢解决。总之，相较数年前，真如发展越来越好了，变化很大。大家都希望真如崛起，努力缩小与其它副城的差距，先带飞普陀再辐射上海西北。02真如将超越大宁和五角场？真如以前很拉胯，发展不如大宁和五角场。但现在随着规划的落地，局面可能要发生反转了。真如规划的商办体量很大，如果全部落地，将超越大宁和五角场！我们先来看看，真如副城的商办体量是多少：中海环宇城MAX32万方+LOVE大都会22万方+上海复悦荟4.3万方+绿地缤纷城6万方=64.3万方。再看大宁，大宁音乐广场、大宁久光中心、大宁国际广场、大融城等，商办总体量是51.8万方。这样一比较，真如竟然把大宁超越了！再看五角场，上海合生汇、上海万达商业广场、百联又一城、悠迈生活广场（原东方商厦）、苏宁电器广场等商办体量高达64.2万方。真如与五角场也不相上下了。也就是说，真如现有和即将开业的商场面积，可以PK大宁和五角场！不过需要说明的是，中海环宇城的32万方包含了剧场地库，实际没有那么大，因此五角场仍然占据上风。但如果从定位上来看，真如在北四区最高，比大宁、瑞虹和五角场都要高。这就要看未来的落地情况了。中海环宇城MAX入驻了很多高端品牌，几乎拥有了轻奢的地位。我们来看看今年6月中海环宇城MAX搞的一次招商私享会，很多重量级奢侈品牌都来了：中海环宇城MAX的开业，确实值得期待，给真如带来全新的业态，这个副中心的副格越来越高了！目前中海环宇城MAX招商率已完成95%，共入驻340个品牌，引入超60家首店品牌。其中全国首店12家、华东首店5家、上海首店6家、普陀区域首店30余家及标杆旗舰店8家。在吃货关注方面这里入驻了不少全国人气餐饮店，如有“老字号广府茶楼”点都德华东首家黑金店、“武汉顶流跷脚牛肉火锅”三出山华东首店、“湘式小炒黄牛肉新锐品牌”湘辣辣华东首店、“深圳排队王”啫火啫啫煲上海首店、“广州椰子鸡一哥”凤园椰珍普陀首店。还有意式西餐厅Grande A`moo华东首店、满板前环球活鲜割烹全国首店、台州菜新贵樾鲜、火地旗下高端法式铁板烧小岩隐铁板烧、“上海鱼火锅top”纯味斑鱼府等。品牌确实多，也高端。未来的真如要重新定位，居徐家汇之下、五角场之上，大宁、瑞虹要仰望！03真如副城，机遇与挑战并存真如的后发优势确实引人注目，不过现实的发展还是面临几方面较大的威胁。真如是一座迟到的上海城市副中心，可能来的时间点不太好。中海环宇城MAX虽然很大，入驻的品牌多、也高端。但自从南京东路美特斯邦威倒闭、徐家汇太平洋百货关门后，上海的商场运营似乎就迎来了拐点。就真如目前运营的两个商场来说，绿地缤纷城、复悦荟冷冷清清，无疑给开业的中海环宇城MAX泼了一头冷水。绿地缤纷城一楼，大量店铺装修升级中，整个商场没有几个人逛：复悦荟商场只有亲子活动场所有几个孩子在家长的陪伴下玩耍，传出几声笑语：昨天就有朋友说，中海环宇城MAX会不会像苏河湾万象城那样开业一两个月就没人了？那些首店会不会坚持一段时间就消失了？这个大商场前有环球港、后有南翔印象城的截胡，竞争压力不小。商业是一方面，办公也是让人担心的一面。真如建设的办公楼有很多，星光耀广场、真如境等，招商会不会有压力？这是一个新的难题。据说大虹桥的办公楼空置率高达45%，徐汇滨江也没有填满，陆家嘴也空了不少。真如的商办，建好了是机遇，运营起来却是挑战。因为市场蛋糕就那么大，都被大家分完了，产业与商业的红利时代已经过去。另外挑战的一点是真如的高压线、高铁站与地铁都对副中心造成了割裂。上海西站把真如与万里、桃浦切割开来，这个高铁站原先是上海第二大高铁站。虹桥枢纽崛起后抢走大部分班次和客流，让真如错失“上海西大堂”，枢纽地位丧失。真如现在有3条地铁，比徐家汇少了1条，枢纽同样偏弱。且13、11、7号线之间换乘很绕，去往真如副城没有直线可选，通行效率大打折扣，这些地铁线路并没有形成合理的网络化布局。因为真如是背着沉重的历史包袱上阵的，住宅比工厂难拆迁，导致棚改困难重重，所以给了长风崛起的机会。这不，在星光耀广场对面，还存在这样的老破小区与副城面貌格格不入：真如副中心虽具雏形，但后续仍然有很多的招商运营与配套更新工作要做，任重而道远！不管怎么说，经过这么多年的打拼，真如总算是慢慢揭开了神秘的面纱。一个个新的IP呱呱落地，正在以全新的姿态向我们走来！未来真如是否真的能超越大宁和五角场，带领普陀起飞并辐射上海西北，是否真的能够崛起，让我们拭目以待！▼以上为正文编辑∣环线咨询
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